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收购商品房用于保障房的资金瓶颈

商丘房产  发布日期:2015/11/4 22:30:44
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保障性住房市场扩容再现新思路。据媒体报道,住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出要求。

最近一段时期楼市寒意甚浓,降息、首套房贷政策松动以及多地取消限购等利好并未让房价表现出明显的止跌企稳迹象,此前被投机泡沫所掩饰的供求矛盾凸显,各地频频被曝商品房库存“压力山大”。与此同时,保障性住房供给滞后的问题一直未得到根本缓解,中低收入群体的住房及改善需求尚未得到充分满足。就此而言,地方政府通过购置商品房弥补公租房或棚户区改造等所需,可以在两个不同属性的住房市场间搭建起桥梁,实现房屋资源的盘活与对接,不仅可以解决开发商去库存化的燃眉之急、防范商品房滞销负面影响的继续蔓延发酵,而且有助于夯实住房体系短板,进一步落实行政部门在保障性住房市场中的职责。

但需要指出的是,在以收储存量商品房充实保障房供给的过程中,资金流是实现住房资源再配置流转的重要媒介。只有地方政府给付的对价同时满足开发商愿意接受、地方财力可以承受、市场认为符合公允标准三个条件,才可能确保这一政策创新有效落地实施。

事实上,保障房开发滞后与开发商激励不足有一定关系。目前各地保障房项目建设大都是由开发商建造,政府再对其进行回购,前者的利润回报为3%左右,远远无法企及普通商品房项目的盈利率水平。逐利本性让多数开发商因此失去对保障房项目的热情,一些参建者的目的更多是借此优化与地方政府的关系、打通融资渠道、为今后源源不断地拿地以及享受优惠便利做好铺垫。恰因此,尽管目前开发商回笼资金的压力较大,但向政府批量出售商品房也会设置价格底线,低于3%左右的利润率抑或亏本批发的可能性不大。

而另一方面,地方政府是否有足够财力将滞销商品房推向保障房市场也有待观察。根据相关政策,可用于保障房建设的财政资金包括地方土地出让金净收益的10%、地方政府债券收入、试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入等。但事实表明,这些财政源泉难以全面化解保障房项目的资金之渴。当前楼市低迷已然波及到上游土地市场,数据显示,今年前三季度全国300个城市土地出让金总额为17109亿元,同比减少20%,作为最大资金来源的地方土地出让金反哺保障房市场整体较为乏力。此外,在地方财政吃紧的形势下,新发债券所融通资金大多用于抵补此前欠债;房产税试点扩容目前未能全面铺开;而从国有资本经营预算以及从城市维护建设税等税费中“安排的资金”,则因约束弱化而难以形成稳定的资金保障。在资金供给不足困境未有实质性缓释的语境下,地方政府收购商品房难免捉襟见肘。更值得商榷的是,若开发商建造成本信息披露不完善、外部监督机制不到位,商品房收购价格就会失去客观评判标准,而向哪家开发商收购的话语权也更多集中在个别部门手中,其间难免滋生权力寻租的腐败温床。

由此可见,专项配套资金不足仍然是束缚保障房市场正常开发的重要瓶颈,也让“收购商品房用于保障性住房”的可操作性面临现实考问。需要提及的是,优化资金支持的方法除了要积极组建全国保障性住房投资银行、通过金融创新为保障房广泛融通资金外,还应当积极吸引资本力量的多方支持。这里面,地产主业央企更应率先垂范,逐步从商品房市场中退出,转而主攻保障房供给。如此一来,既可避免央企陷入与民争利的指摘,又能够让央企担负起相应的社会责任。当然,地产央企角色转型还需要考核激励机制的引导,包括主要领导人在保障房建设中的权责、绩效考核具体指标等都应当做出一定的明确和调整。

(作者系经济学博士)



文章来源:utf-8
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